Come promuovere un Club Deal immobiliare rispettando le regole?

Sempre più spesso vengo contattato per fornire pareri nell’ambito di operazioni immobiliari promosse raccogliendo capitali privati.

Sebbene negli ultimi anni si stia affermando sempre di più il crowdfunding su piattaforme online, la prevalenza delle operazioni viene ancora svolta attraverso accordi tra privati “offline”.

Si tratta di operazioni che solitamente hanno una remunerazione interessante (fino al 30% dell’investimento).

Ed in effetti chi le promuove raggiunge questi risultati perchè ha una forte esperienza sulle questioni pratiche attinenti la selezione dell’investimento, la riqualificazione degli immobili e la loro redditività.

Questa dimestichezza con la praticità delle cose rende probabilmente meno sensibili agli aspetti “burocratici”, vissuti in certi casi come un inutile intralcio (pensiero piuttosto comune, in verità).

Il risultato è che molti operatori utilizzano soluzioni preconfezionate, secondo un approccio che si potrebbe tranquillamente definire “consuetudinario”.

Gli Imprenditori che hanno una visione di lungo periodo, tuttavia, si pongono il problema di rispettare le regole, cercando di trovare un giusto equilibrio tra rendimento e compliance regolamentare.

Ma quali sono i principali problemi “burocratici” di chi promuove operazioni immobiliari con capitali di terzi?

Le questioni che sono spesso oggetto di preoccupazione da parte degli Imprenditori sono le seguenti:

  • Quali sono le modalità corrette di raccolta dei capitali da parte delle società che fanno gli investimenti?
  • Esiste un modo corretto di remunerare la rete commerciale?

Perché questi ambiti sono considerati problematici?

E’ noto che il tema della raccolta dei capitali è soggetto alla vigilanza della Consob (Commissione Nazionale per la Società e la Borsa).

Esiste infatti un tema ricorrente circa l’applicabilità o meno delle tutele previste dalla normativa del TUF (Testo Unico Finanza) in materia di sollecitazione all’investimento (Art 93 e ss.), meglio precisati dalla normativa regolamentare emanata dalla Consob stessa.

La finalità di tale normativa è evidente.

Si tratta né più né meno di tutelare gli investitori da proposte “leggere” oppure eccessivamente generiche, chiarendo agli investitori che si tratta di attività non vigilate (e nei casi peggiori truffaldine o di riciclaggio).

Come in tutte le normative, naturalmente, sono previsti dei casi di esclusione.

I criteri per escludere l’applicazione della normativa sono fondamentalmente due:

  • Quantitativi (le operazioni devono essere rivolte a meno di 150 persone e di valore inferiore a 8 mio di euro);
  • Qualitativi (i soggetti a cui ci si rivolge devono essere sufficientemente qualificati per non aver bisogno di tutele particolari, ad esempio banche o investitori istituzionali)[1].

OK, ma quali sono le conseguenze pratiche?

Un intermediario finanziario (pensiamo ad esempio ad una SGR che abbia un proprio fondo immobiliare), oltre a fornire una puntuale documentazione, essendo vigilata da Consob avrà la possibilità di avvalersi di una rete di consulenti finanziari ben felici di proporre il loro investimento potendo essere remunerati direttamente dall’emittente, ed incontrando come unico limite il fatto che la proposta sia chiara e rispettosa della normativa regolamentare.

Il taglio di questi investimenti sarà quindi molto importante.

Così non potrà essere per la SRL o SPA che propone un investimento a reddito derivante dall’acquisto, ristrutturazione e rivendita di un immobile.

Questa, rispettando i criteri dimensionali di esclusione, dovrà rivolgersi ad un gruppo selezionato di investitori preventivamente identificati ed incontrati preventivamenteper introdurre l’opportunità immobiliare.

La sua operatività quindi potrà essere limitata esclusivamente a piccole operazioni.

Ma allora perché questo mondo di piccole operazioni ha così tanta fortuna?

Perchè una gestione più “artigianale” ha certamente i suoi vantaggi.

I capitali vengono raccolti utilizzando spesso la formula dell’associazione in partecipazione.

Offrendo una percentuale % sugli utili dell’affare, l’investitore ha la visibilità di rientrare del capitale e della plusvalenza in tempi ragionevolmente brevi (dai 6 ai 9 mesi).

Se quindi, da un lato, questa soluzione offre il vantaggio di essere molto agile, non offre però alcuna garanzia in termini di controllo dell’operazione, se non quello derivante dal legame fiduciario con il proponente.

Finchè ci si rivolge ad un taglio basso, in termini numerici ed anche di valore dell’operazione, questa modalità parrebbe rientrare nelle esclusioni previste dalla normativa.

Come viene remunerata la rete dei collaboratori?

Circa invece l’aspetto della remunerazione della rete, è abbastanza chiaro che coloro che si occupano di reperire gli investitori devono essere pagati per la loro attività.

Ed è qui che sorgono i problemi, perchè la prassi è quella di emettere fatture per prestazioni di consulenza non meglio precisate (sulla cui legittimità e conformità alla legge tributaria penale mi permetto di dubitare).

Come escludere, dunque, l’applicazione della normativa sulla sollecitazione?

Può capitare però che alcune di queste operazioni superino i limiti dimensionali previsti dal TUF.

In questo caso, per escludere l’applicazione della normativa, bisogna comprendere a pieno che cosa intende Consob per prodotto finanziario, confrontandolo con quanto stabilito dalla Suprema Corte.

Una criticata sentenza della Cassazione del 2009, (in estrema sintesi) ha chiarito che non si applicano le norme in materia di sollecitazione all’investimento agli investimenti immobiliari, non trattandosi di prodotti finanziari veri e propri[2].

Il ragionamento che fa Consob è più articolato.

Se l’acquisto di un bene (immobiliare o mobiliare che sia) è finalizzato al godimento diretto di questo, chi lo propone non sta facendo una sollecitazione all’investimento.

Se invece l’investimento proposto ha carattere puramente finanziario, quindi senza godimento diretto del bene e con gestione di terzi, si ritiene che sia un prodotto finanziario il cui collocamento è sottoposto alla normativa in materia di sollecitazione all’investimento[3].

Chiaro, ma perché il Club Deal immobiliare può essere una soluzione?

Sui vantaggi dell’investimento in Club Deal mi sono già dilungato.

Il Club Deal immobiliare è differente per struttura.

In questo caso, infatti, a ciascuno degli investitori sarà presentato un progetto immobiliare.

Ciascuno di essi avrà cura di farsi seguire dai propri professionisti per valutarne la serietà e profittabilità.

Anzi molte volte va detto che saranno gli stessi professionisti a segnalare l’opportunità, a fronte della prospettiva di una remunerazione per la consulenza successiva da parte dei propri Clienti.

Se ritenuto d’interesse, gli Investitori nel Club Deal Immobiliare avranno la possibilità di diventare soci della SRL o SPA veicolo dell’operazione immobiliare e avranno tutti i poteri di controllo che gli competono per intervenire su di essa.

Saranno naturalmente definiti appositi patti parasociali per regolare i rapporti tra i soci.

Successivamente sarà nominato un Consiglio d’Amministrazione (CdA),
solitamente presideuto da chi ha promosso l’operazione, che avrà il compito di portare avanti l’operazione e stimare il fabbisogno economico necessario.

A quel punto, ciascuno dei soci del Club Deal Immobiliare sarà tenuto, in % alle rispettive quote, ad apportare il capitale necessario per finanziare l’operazione.

Una volta effettuata e terminata l’operazione di acquisto e riqualificazione:

  • in caso di cessione dell’immobile da parte della società immobiliare, potranno essere versati gli utili dovuti e chiusa la società di conseguenza;
  • nel caso di immobili invece messi a reddito, essa potrà continuare a fornire gli apporti dei dividendi periodicamente.

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Se stai pensando di promuovere o partecipare ad un investimento con un Club Deal immobiliare, ti invito a contattarmi per capire quali sia la formula più adatta a te.

Avv. Giuseppe Bellini


[1] Art 100, TUF – Regolamento Consob 14 maggio 1999 n. 11971 e s.m.i  1. Le disposizioni del presente Capo non si applicano alle offerte: a) rivolte ai soli investitori qualificati, come definiti dalla Consob con regolamento in base ai criteri fissati dalle disposizioni comunitarie; b) rivolte a un numero di soggetti non superiore a quello indicato dalla Consob con regolamento; c) di ammontare complessivo non superiore a quello indicato dalla Consob con regolamento; d) aventi a oggetto strumenti finanziari diversi dai titoli di capitale emessi da o che beneficiano della garanzia incondizionata e irrevocabile di uno Stato membro dell’Unione europea o emessi da organismi internazionali a carattere pubblico di cui facciano parte uno o più Stati membri dell’Unione europea;

e) aventi a oggetto strumenti finanziari emessi dalla Banca Centrale Europea o dalle banche centrali nazionali degli Stati membri dell’Unione europea;

f) aventi ad oggetto strumenti diversi dai titoli di capitale emessi in modo continuo o ripetuto da banche a condizione che tali strumenti:

1) non siano subordinati, convertibili o scambiabili;

2) non conferiscano il diritto di sottoscrivere o acquisire altri tipi di strumenti finanziari e non siano collegati ad uno strumento derivato;

3) diano veste materiale al ricevimento di depositi rimborsabili;

4) siano coperti da un sistema di garanzia dei depositi a norma degli articoli da 96 a 96-quater del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385;

g) aventi ad oggetto strumenti del mercato monetario emessi da banche con una scadenza inferiore a 12 mesi.

2. La Consob può individuare con regolamento le offerte al pubblico di prodotti finanziari alle quali le disposizioni del presente Capo non si applicano in tutto o in parte.

3. L’emittente o l’offerente ha diritto di redigere un prospetto ai sensi e per gli effetti delle disposizioni comunitarie in occasione dell’offerta degli strumenti di cui alle lettere c), d) ed e) del comma 1.

3-bis. Restano fermi gli obblighi di cui al regolamento (UE) n. 1286/2014 nel caso di offerta di un PRIIP a investitori al dettaglio come ivi definiti.

[2] Cass. Civ., sezione II, 17 aprile 2009 n. 9316. “Gli investimenti di natura immobiliare non rientrano nella nozione di ogni altra forma di investimento di natura finanziaria” di cui all’art 1, co. 1, lett. u) del D.Lgs. 58/98 e pertanto non costituiscono prodotti finanziari ai sensi e per gli effetti della disciplina della sollecitazione all’investimento di cui al medesimo decreto legislativo”.

[3] La Consob, infatti, rimane ferma sulla propria posizione sostenendo che nel momento in cui si valuta la natura della proposta di vendita di un bene, anche immobile, non pare si possa prescindere dal collegamento negoziale confezionato dall’offerente e quindi dall’associazione del bene alla prospettiva di un reddito da godimento ovvero di un rendimento a contenuto prevalentemente finanziario.